토지이용계획확인원 읽는 법 — 용도지역·구역·도시계획도로

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흔히 토지이용계획확인원이라고 부르는 서류의 법령상 이름은 토지이용계획확인서입니다. 땅 한 필지에 어떤 지역·지구·구역이 지정돼 있는지를 시장·군수·구청장이 확인해 주는 서류입니다(토지이용규제 기본법 제10조).

집을 사거나 빌릴 때 이 서류로 볼 수 있는 것은 그 집이 선 땅의 용도지역, 그 땅에 걸린 구역, 계획된 도로 같은 도시계획시설입니다. 중개대상물 확인·설명서의 ③ 토지이용계획 칸도 이 내용을 옮겨 적습니다.

어디서 보나

칸별로 읽는 법

서식(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식)은 위에서부터 다음 칸으로 나뉩니다.

칸읽는 법
신청토지소재지·지번·지목·면적. 계약서와 등기부의 지번과 같은지 먼저 봅니다.
지역·지구등의 지정 여부 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역·지구등용도지역(제1종일반주거지역 등), 용도지구(고도지구·경관지구 등), 지구단위계획구역, 도시계획시설(도로·공원·학교 등)이 여기 적힙니다.
지역·지구등의 지정 여부 — 다른 법령 등에 따른 지역·지구등과밀억제권역(수도권정비계획법), 가축사육제한구역(가축분뇨법), 교육환경보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)처럼 다른 법이 정한 구역이 여기 적힙니다.
「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항토지거래계약에 관한 허가구역과, 시행규칙이 정한 그 밖의 사항(건축법상 도로, 중점경관관리구역 등)이 여기 적힙니다.
확인도면필지와 주변 지정 범위를 그린 그림입니다. 오른쪽에 범례와 축척이 있습니다.

신청할 때 고르면 "지역·지구등에서의 행위제한 내용"이 함께 나옵니다. 관계 법령과 자치법규의 문장을 그대로 옮겨 준 것이고, 거기 적히지 않은 개발행위가 모두 된다는 뜻은 아닙니다(서식 뒤쪽 유의사항 5).

포함·저촉·접함

토지이음 열람 결과에는 지정 이름 뒤에 (저촉)이나 (접함)이 붙어 나오는 경우가 있습니다. 국토교통부가 공개하는 토지이용계획 자료는 같은 내용을 포함·저촉·접함으로 나눠 적습니다. 세 낱말은 법률이 따로 뜻을 정한 말이 아니라 지정 범위와 필지가 어떻게 겹치는지를 나타내는 표기입니다.

도시계획도로가 "저촉"일 때와 "접함"일 때

"소로2류(폭 8m~10m) 접함"처럼 나오면 계획된 도로가 필지 경계에 맞닿아 있다는 표기입니다. "저촉"이면 그 도로의 부지가 필지 안으로 들어와 있다는 뜻이라, 다음 조문이 그 부분에 적용됩니다.

도로 사업을 언제 하는지, 필지의 어느 부분이 사업 범위에 드는지는 확인서에 나오지 않습니다. 관할 시·군·구 도시계획 부서와 결정 고시로 확인합니다.

확인도면 보는 법

확인서에 나오지 않을 수 있는 것

서식 뒤쪽 유의사항은 확인서가 지역·지구·구역이라는 이름을 쓰는 모든 것을 확인해 주지는 않는다고 적고 있습니다. 철도보호지구처럼 따로 지정 절차 없이 법령이 범위를 바로 정하는 구역은 지정 여부를 확인해 주지 못할 수 있고, 지형도면 고시 전에는 지정 여부를 확인해 주지 못하는 경우도 있습니다.

자주 나오는 지역·지구 10개

"무엇이 달라지나"에는 법 조문이 정한 내용만 적었습니다. 실제로 어떻게 적용되는지는 고시와 조례에 따라 다르니 오른쪽 "더 확인할 곳"에서 봅니다.

이름과 뜻무엇이 달라지나 · 더 확인할 곳
용도지역(제1종·제2종·제3종일반주거지역, 준주거지역, 일반상업지역 등): 토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이를 제한하려고 서로 겹치지 않게 정하는 지역(국토계획법 제2조·제36조)지을 수 있는 건축물의 용도와 건폐율·용적률 범위가 용도지역마다 다릅니다(제76조~제78조). 범위는 아래 표. 더 확인할 곳: 시·군·구 도시계획 조례
지구단위계획구역: 일부 지역을 체계적·계획적으로 관리하려고 따로 계획을 세운 구역(국토계획법 제2조·제51조)건축물을 짓거나 용도를 바꿀 때 그 지구단위계획에 맞게 해야 합니다(제54조). 서식은 담당 과에서 계획을 따로 확인하라고 적고 있습니다. 더 확인할 곳: 시·군·구 도시계획 부서, 지구단위계획 결정 고시
도시계획시설(도로 등): 도로·공원·학교 같은 기반시설 가운데 도시·군관리계획으로 결정된 시설(국토계획법 제2조)저촉된 부분에는 그 시설이 아닌 건축이 원칙적으로 허가되지 않습니다(제64조). 10년 미시행 때 매수 청구(제47조), 20년 미시행 때 실효(제48조). 더 확인할 곳: 시·군·구 도시계획 부서, 시설 결정 고시
개발제한구역: 도시의 무질서한 확산을 막고 도시 주변 자연환경을 보전하려고 개발을 제한하는 구역(국토계획법 제38조)지정·변경에 필요한 사항은 따로 법률(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)로 정합니다(제38조 제2항). 더 확인할 곳: 시·군·구 개발제한구역 담당 부서
고도지구: 건축물 높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구(국토계획법 제37조)도시·군관리계획으로 정하는 높이를 넘는 건축물을 지을 수 없습니다(시행령 제74조). 높이는 확인서에 나오지 않습니다. 더 확인할 곳: 고도지구 결정 고시, 시·군·구 도시계획 부서
경관지구: 경관의 보전·관리·형성을 위해 정한 지구(국토계획법 제37조)조례가 정하는 건축물을 지을 수 없고, 건폐율·용적률·높이·색채 등을 조례로 정합니다(시행령 제72조). 더 확인할 곳: 시·군·구 도시계획 조례
토지거래계약에 관한 허가구역: 국토교통부장관이나 시·도지사가 5년 이내 기간을 정해 지정하는 구역(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조)정해진 면적을 넘는 토지의 소유권·지상권을 대가를 받고 넘기는 계약은 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다(같은 법 제11조). 더 확인할 곳: 지정 공고(허가 대상자·용도·지목), 시·군·구 토지정보 부서
교육환경보호구역(절대·상대): 학교 출입문에서 직선 50m까지가 절대보호구역, 학교 경계에서 200m까지 가운데 그 나머지가 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률 제8조)법이 정한 시설과 행위를 할 수 없습니다. 상대보호구역에서는 일부 시설을 심의를 거쳐 허용할 수 있습니다(같은 법 제9조). 더 확인할 곳: 관할 교육지원청
과밀억제권역: 수도권 가운데 인구와 산업이 지나치게 집중됐거나 집중될 우려가 있는 지역(수도권정비계획법 제6조)대통령령이 정하는 학교·공공 청사 등 인구집중유발시설의 신설·증설과 공업지역 지정이 제한됩니다(같은 법 제7조). 범위는 대통령령으로 정합니다. 더 확인할 곳: 수도권정비계획법 시행령의 권역 범위
가축사육제한구역: 지역주민의 생활환경과 상수원 수질을 위해 시장·군수·구청장이 조례로 정해 가축 사육을 제한하는 구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 제8조)그 구역 안에서 가축 사육이 제한됩니다. 구역은 조례로 정하는 바에 따라 지정·고시합니다. 더 확인할 곳: 시·군·구 조례와 지정 고시

용도지역별 건폐율·용적률 법정 범위

아래는 법이 정한 범위입니다. 실제 한도는 이 범위 안에서 시·군·구 도시계획 조례가 정합니다. 지구·구역이나 건축물에 따라 따로 정한 경우도 있습니다(국토계획법 시행령 제84조·제85조).

용도지역건폐율 · 용적률
제1종전용주거지역50% 이하 · 50% 이상 100% 이하
제2종전용주거지역50% 이하 · 50% 이상 150% 이하
제1종일반주거지역60% 이하 · 100% 이상 200% 이하
제2종일반주거지역60% 이하 · 100% 이상 250% 이하
제3종일반주거지역50% 이하 · 100% 이상 300% 이하
준주거지역70% 이하 · 200% 이상 500% 이하
중심상업지역90% 이하 · 200% 이상 1,500% 이하
일반상업지역80% 이하 · 200% 이상 1,300% 이하
근린상업지역70% 이하 · 200% 이상 900% 이하
유통상업지역80% 이하 · 200% 이상 1,100% 이하
전용공업지역70% 이하 · 150% 이상 300% 이하
일반공업지역70% 이하 · 150% 이상 350% 이하
준공업지역70% 이하 · 150% 이상 400% 이하
보전녹지지역20% 이하 · 50% 이상 80% 이하
생산녹지지역20% 이하 · 50% 이상 100% 이하
자연녹지지역20% 이하 · 50% 이상 100% 이하
보전관리지역20% 이하 · 50% 이상 80% 이하
생산관리지역20% 이하 · 50% 이상 80% 이하
계획관리지역40% 이하 · 50% 이상 100% 이하
농림지역20% 이하 · 50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역20% 이하 · 50% 이상 80% 이하

집체크에서 보는 법

  1. 집체크에 주소를 넣고 "검색"을 누릅니다.
  2. 결과 위 바로가기 줄에서 "이 땅"을 누르고, "땅·구역"의 "이 땅 확인사항" 카드에서 "자세히 보기"를 누릅니다. 용도지역, 개발제한구역, 도시계획도로(접함·저촉), 도시계획시설 저촉이 나오고, 그 아래 "이 필지에 지정된 지역·지구" 줄에 포함·저촉된 이름이 원문 그대로 나옵니다. 용도지역이 있으면 법정 건폐율·용적률 범위가 붙습니다(두 용도지역에 걸친 필지는 둘 다).
  3. 항목 아래 "토지이음에서 토지이용계획확인서 확인 →"을 눌러 원본을 봅니다.

집체크가 보여 주지 않는 것

다른 서류와 맞춰 보기

중개사가 주는 중개대상물 확인·설명서의 ③ 칸과 이 서류를 맞춰 보는 법은 중개대상물 확인·설명서 항목별 대조법과 중개대상물 확인·설명서 미리 보는 법에 정리했습니다. 매매라면 매매 계약 전 확인 순서에서 이 서류를 언제 볼지 함께 확인하세요.

집 주변 시설을 반경·거리·출처 기준으로 읽는 법은 이사 전 집 주변 시설 확인하는 법에 정리했습니다.

출처: 토지이용규제 기본법 제2조·제10조(2026. 2. 27. 시행), 같은 법 시행령 제9조(2026. 1. 2. 시행), 같은 법 시행규칙 제2조와 별지 제1호·제2호서식(2022. 3. 30. 시행), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조·제36조~제38조·제47조·제48조·제51조·제54조·제64조·제76조~제78조(2026. 7. 1. 시행), 같은 법 시행령 제72조·제74조·제84조·제85조(2026. 9. 18. 시행), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조(2024. 5. 17. 시행), 교육환경 보호에 관한 법률 제8조·제9조(2026. 6. 3. 시행), 수도권정비계획법 제6조·제7조(2026. 6. 2. 시행), 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 제8조(2026. 9. 18. 시행) — 국가법령정보센터 현행본
이 글은 2026년 10월 기준으로 작성된 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 법령과 조례는 개정될 수 있습니다.

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