근저당·신탁등기 있는 집, 전세 계약해도 될까

2026년 9월 29일 업데이트

근저당이 있는 집은 흔합니다. 집을 살 때 대출을 받는 경우가 많기 때문입니다. 근저당이 있다는 사실 자체보다, 얼마나 있는지와 내 보증금과 합쳐서 집값의 몇 %인지가 중요합니다.

근저당권이 있을 때

왜 금액이 중요한가

집이 경매로 넘어가면 낙찰 대금은 먼저 설정된 권리부터 나눠 갖습니다. 내가 이사 오기 전에 설정된 근저당은 내 보증금보다 먼저 배당됩니다.

예를 들어 시세 3억 원인 빌라에 채권최고액 1억 2천만 원의 근저당이 있고, 보증금 1억 8천만 원에 전세를 들어간다면:

(1억 2천만 + 1억 8천만) ÷ 3억 = 100%

경매에서는 보통 시세보다 낮게 낙찰되기 때문에, 이 경우 보증금 일부를 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. HUG 전세보증보험도 이 비율이 90%를 넘으면 가입할 수 없습니다.

확인할 것

• 을구의 채권최고액을 모두 합산합니다. 근저당이 여러 개일 수 있습니다.
• 시세는 최근 실거래가 기준으로 봅니다. 호가나 중개사 설명만으로 판단하지 마세요.
• 집주인이 잔금일에 대출을 갚고 근저당을 말소하기로 했다면, 계약서 특약에 적고 잔금 후 등기부에서 말소됐는지 직접 확인하세요.

소액임차인 최우선변제

보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 근저당보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다. 서울 기준으로는 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지입니다.

주의할 점:

• 이 기준은 내 계약일이 아니라 가장 먼저 설정된 근저당의 설정일 기준으로 적용됩니다. 오래전에 근저당이 설정됐다면 과거의 더 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.
• 경매 전에 전입신고를 마치고 살고 있어야 합니다.
• 최우선변제 총액은 낙찰가(주택가액)의 절반을 넘지 못합니다. 다가구주택처럼 세입자가 많으면 1인당 받는 금액이 줄어듭니다.

신탁등기가 있을 때

신탁등기란

갑구에 '신탁'이 있으면, 집의 법적 소유자가 신탁회사(수탁자)로 바뀌어 있다는 뜻입니다. 원래 집주인(위탁자)은 대출 등을 위해 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태입니다.

왜 조심해야 하나

신탁된 집을 원래 집주인과만 계약하면, 신탁회사에 대해 세입자 권리를 주장하지 못할 수 있습니다. 신탁 관련 전세 피해의 상당수가 이 경우입니다.

확인할 것

• 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지, 임대하려면 누구의 동의가 필요한지 확인합니다.
• 신탁원부에서 정한 대로 신탁회사(수탁자)와 우선수익자(보통 대출 은행)의 동의서를 받아야 합니다.
• 보증금을 누구 계좌로 보내야 하는지도 신탁원부와 동의서에 따릅니다.
• 신탁등기가 있는 집은 전세보증보험 가입이 제한될 수 있으니 미리 확인하세요.

가압류·압류가 있을 때

갑구에 말소되지 않은 가압류나 압류가 있다면, 집주인이 채무 문제를 겪고 있다는 신호일 수 있습니다. 계약 전에 말소 예정인지 확인하고, 말소를 조건으로 계약한다면 특약에 명시하세요.