중개대상물 확인·설명서 미리 확인하는 법

2026년 10월 10일 업데이트

중개대상물 확인·설명서는 공인중개사가 집의 상태, 권리관계, 규제, 주변을 확인해서 적어 주는 서류입니다. 법은 중개사가 계약이 이루어지기 전에 이 내용을 설명하고 근거자료를 보여 주도록 정하고 있습니다. 다만 서류 자체는 거래계약서를 쓸 때 줍니다.

그래서 이 서류를 처음 보는 때가 계약하는 날, 가계약금을 이미 보낸 뒤가 되기 쉽습니다. 아래는 서류의 칸 가운데 집 주변과 땅에 관한 세 칸을 가계약금을 보내기 전에 직접 확인하는 방법입니다.

확인·설명서에 적히는 것

• 집의 면적과 용도, 위반건축물 여부, 등기부의 권리관계
• 임대차 확인사항: 확정일자, 세금 체납, 전입세대, 최우선변제금
• 토지이용계획, 공법상 이용제한과 거래규제
• 입지조건, 관리비, 비선호시설(1km 이내)
• 거래예정금액, 취득할 때 내는 세금
• 시설물 상태, 벽과 바닥과 도배, 환경조건(일조, 소음, 진동), 중개보수

권리관계 칸은 등기부등본 보는 법, 임대차 확인사항은 전세 계약 전 확인사항 9가지를 참고하세요.

1. 비선호시설(1km 이내)

서류에는 "없음" 또는 "있음(종류 및 위치)"으로 적습니다. 서식의 작성방법은 사회통념상 기피 시설의 예로 화장장, 봉안당, 공동묘지, 쓰레기처리장, 쓰레기소각장, 분뇨처리장, 하수종말처리장을 듭니다.

예시 뒤에 "등"이 붙어 있어 어디까지가 비선호시설인지는 정해져 있지 않습니다. 중개사마다 적는 범위가 다를 수 있으니, "없음"이라고 적혀 있어도 직접 확인하는 편이 안전합니다.

• 지도 앱에서 집을 중심으로 반경 1km를 훑어봅니다.
• 집체크에서 반경을 1km로 바꾸면 화장시설, 묘지, 봉안시설, 공공 소각시설과 매립시설, 폐기물처리시설, 공공하수처리시설이 1km 안에 있는지, 있으면 거리가 얼마인지 나옵니다.

2. 입지조건

서류에는 네 가지를 적습니다.

• 도로와의 관계: 접한 도로의 폭, 포장 여부, 접근성
• 대중교통: 가까운 버스 정류장과 지하철역, 걸리는 시간
• 주차장
• 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교와 걸리는 시간

걸리는 시간은 지도 앱의 길찾기로 확인하고, 한 번은 직접 걸어 보세요. 집체크는 "누가 살 집인가요?"에서 유형을 고르면 버스정류장과 학교까지의 직선거리를 보여 줍니다. 직선거리라서 실제로 걷는 시간과는 다릅니다.

3. 토지이용계획과 규제

서류에는 용도지역·용도지구·용도구역, 건폐율과 용적률 상한, 도시·군계획시설, 토지거래허가구역, 투기지역, 지구단위계획구역을 적습니다.

임대차 계약에서는 이 칸을 생략할 수 있습니다. 전세나 월세라면 서류에 아예 적히지 않을 수 있으니 직접 봐야 합니다.

• 토지이음에서 주소를 넣으면 토지이용계획을 무료로 볼 수 있습니다.
• 무엇을 봐야 하는지는 매매 계약 전 확인 순서의 4번과 5번에 정리했습니다.
• 집체크는 용도지역, 도시계획도로 저촉, 지구단위계획구역을 그 주소 기준으로 보여 주고, 매매를 고르면 토지거래허가구역, 조정대상지역과 투기과열지구도 보여 줍니다.

서류에 칸이 없는 것

아래 항목은 확인·설명서에 따로 칸이 없습니다.

• 과거 침수 흔적, 산사태위험지구, 지반침하 기록
• 주변 땅의 건축 허가
• 공항과 군 비행장의 소음대책지역

소음은 환경조건 칸에 "아주 작음, 보통임, 심한 편임" 가운데 하나로만 표시됩니다. 확인할 곳은 안심전세앱에 안 나오는 것에 항목별로 적었습니다.

계약하는 날

• 서명하기 전에 위 세 칸을 미리 확인한 내용과 대조합니다.
• 다른 곳이 있으면 그 자리에서 묻고, 근거자료를 보여 달라고 합니다. 근거자료를 보여 주는 것은 중개사의 의무입니다.
• 비선호시설이 "없음"인데 미리 본 것과 다르면 종류와 위치를 적어 달라고 요청합니다.
• 서류에는 사는 사람(임차인)도 서명합니다. 받은 서류는 보관하세요.

한 번에 보려면

집체크에 주소를 넣으면 1번과 3번, 그리고 서류에 칸이 없는 항목을 그 주소 기준으로 한 화면에 모아 줍니다. 가입 없이 무료이고, 판정 없이 확인된 사실과 출처만 보여 줍니다. 걸어서 걸리는 시간은 지도 앱에서 확인하세요.