등기부등본 보는 법

2026년 9월 30일 업데이트

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 이력서입니다. 누가 주인인지, 어떤 빚이 걸려 있는지, 법적으로 묶여 있는지가 모두 여기에 기록됩니다.

어디서 보나요

대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 볼 수 있습니다.

• 열람: 700원, 화면으로 보고 PDF 파일로 저장할 수 있음(열람 화면의 저장 버튼)
• 발급: 1,000원, 관공서 등에 내는 증명서로 프린터로 출력

집체크에 올릴 PDF가 필요하면 열람을 선택해 저장하세요. 메뉴는 열람·발급 > 부동산입니다.

열람·발급할 때 '말소사항 포함'을 선택하면 지금은 지워진 과거 근저당이나 압류 기록까지 볼 수 있습니다. 과거에 압류가 자주 있었던 집이라면 참고할 만합니다.

아파트·오피스텔·다세대(빌라)는 집합건물로, 단독·다가구주택은 건물과 토지로 나뉘어 있습니다. 다가구주택은 건물과 토지 등기부를 모두 확인하세요.

1. 표제부 — 이 집이 맞는지

표제부에는 주소, 건물 구조, 면적, 용도가 나옵니다.

• 계약서의 주소·동·호수가 표제부와 정확히 일치하는지 확인합니다.
• 집합건물은 '1동의 건물의 표시'와 '전유부분의 건물의 표시'로 나뉩니다. 내가 계약할 호수의 전유부분 면적을 확인하세요.
• 대지권 표시가 없다면 토지 소유권 관계를 따로 확인해야 합니다.

2. 갑구 — 누가 주인이고, 묶여 있지는 않은지

갑구는 소유권에 관한 기록입니다. 아래로 갈수록 최신 기록입니다.

확인할 것:

• 마지막 소유자가 계약하려는 집주인과 같은지
• 가압류·압류·가처분·경매개시결정이 말소되지 않고 남아 있는지
• 신탁 등기가 있는지 (있다면 → 근저당·신탁등기 있는 집)
• 최근 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀌었는지

3. 을구 — 빚이 얼마나 걸려 있는지

을구는 소유권 이외의 권리, 주로 근저당권이 기록됩니다.

• 채권최고액: 은행이 경매에서 최대로 받아갈 수 있는 금액입니다. 보통 실제 대출금보다 20~30% 정도 높게 잡습니다.
• 근저당권자: 대출해 준 곳(은행, 캐피탈, 개인 등)
• 전세권·임차권등기: 먼저 들어온 세입자의 권리가 등기된 경우

을구가 비어 있으면 담보대출이 없다는 뜻입니다. 근저당이 있다면 채권최고액 합계 + 내 보증금이 집 시세의 몇 %인지 계산해 보세요.

등기부등본에 안 나오는 것

등기부등본만으로는 알 수 없는 정보도 있습니다.

• 먼저 들어온 세입자(선순위 임차인): 전입신고와 확정일자는 등기부가 아니라 주민센터에 기록됩니다. → 전입세대 열람, 선순위 확정일자 정보로 확인
• 집주인의 세금 체납: 압류로 이어지기 전에는 나오지 않습니다. → 납세증명서, 미납세금 열람으로 확인
• 불법건축물 여부: → 건축물대장으로 확인

언제 보나요

1. 계약 전: 위 내용 전체 확인
2. 계약 당일: 새로 생긴 기록이 없는지
3. 잔금 직전: 계약 이후 근저당이나 가압류가 새로 잡히지 않았는지

등기부등본 PDF가 있으면 등기부등본 확인 페이지에서 올려 볼 수 있습니다.