전세 계약 전 확인사항 9가지

2026년 9월 30일 업데이트

마음에 드는 집을 찾았다면, 계약서를 쓰기 전에 아래 9가지를 순서대로 확인해 보세요. 대부분 온라인에서 무료이거나 몇백 원이면 확인할 수 있고, 한두 시간이면 끝납니다.

1. 등기부등본으로 집주인과 권리관계 확인

등기부등본은 이 집의 주인이 누구이고, 어떤 빚이 걸려 있는지 보여주는 서류입니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다(열람 700원).

• 갑구: 소유자가 누구인지, 가압류·압류·신탁이 있는지
• 을구: 근저당권(담보대출)이 얼마나 설정되어 있는지

계약하는 사람이 등기부상 소유자와 같은지 신분증으로 확인하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 필요합니다.

→ 자세히: 등기부등본 보는 법

2. 전세가율 계산하기

전세가율은 집값 대비 전세보증금의 비율입니다. 여기에 근저당 같은 선순위 빚까지 더해서 보는 게 중요합니다.

(선순위 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집의 시세

이 값이 높을수록, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 커집니다. 참고로 HUG 전세보증보험은 이 비율이 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다.

시세는 같은 단지나 비슷한 면적의 최근 실거래가로 확인합니다. 빌라·오피스텔처럼 거래가 적은 집은 공시가격도 함께 보세요.

3. 집주인의 세금 체납 확인

집주인이 세금을 내지 않으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 세금이 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다.

• 계약 전: 임대인에게 국세·지방세 납세증명서를 요구할 수 있습니다(2023년 개정 주택임대차보호법).
• 계약 후 ~ 입주 전: 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 미납 국세·지방세를 열람할 수 있습니다. 국세는 세무서, 지방세는 시·군·구청에서 신청하며, 신청 사실은 임대인에게 통지됩니다.

4. 건축물대장으로 불법건축물·용도 확인

정부24에서 건축물대장을 무료로 발급받을 수 있습니다. 두 가지를 보세요.

• 위반건축물 표시가 있는지
• 용도가 주거용(단독·다가구·다세대·아파트·오피스텔)인지. '근린생활시설'로 되어 있으면 주택이 아니어서 전세대출이나 보증보험이 거절될 수 있습니다.

5. 선순위 임차인 확인 (다가구주택이라면 필수)

다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 있고, 먼저 들어온 세입자의 보증금이 내 보증금보다 먼저 돌려받습니다. 등기부등본에는 이 정보가 나오지 않습니다.

• 임대인에게 선순위 확정일자 부여 현황을 요구할 수 있습니다(2023년 개정으로 제시 의무화).
• 계약서를 가지고 주민센터에 가면 전입세대 열람으로 이미 전입한 세대를 확인할 수 있습니다.

6. 주변 전세 시세 흐름 보기 (역전세)

최근 주변 전세가가 계속 내려가고 있다면, 계약이 끝날 때 집주인이 새 세입자를 구해도 내 보증금만큼 받지 못할 수 있습니다. 이를 역전세라고 합니다. 최근 6개월과 그 이전의 전세 실거래를 비교해 보세요.

→ 자세히: 전세보증보험 가입 조건과 역전세 확인법

7. 전세보증보험 가입 가능 여부 미리 확인

계약 후에 보증보험 가입이 거절되는 경우가 있습니다. 가입 조건(보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이하, 보증금 한도, 근저당·신탁 여부 등)을 계약 전에 확인하고, 가능하면 "보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 특약을 넣으세요.

8. 공인중개사 등록 여부 확인

중개사무소가 정식 등록된 곳인지 국가공간정보포털 부동산중개업 조회에서 확인할 수 있습니다. 등록된 중개사를 통하면 중개사고 시 공제로 보상받을 수 있습니다.

9. 특약 넣기

계약서에 아래와 같은 특약을 넣어 두면 잔금일 전후의 위험을 줄일 수 있습니다.

• 잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다.
• 위반 시 계약을 해제하고 받은 금액을 즉시 반환한다.
• 전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.
• 임대인의 미납 세금이 확인되면 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다.

잔금일에 한 번 더

계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우가 있습니다. 잔금 치르기 직전에 등기부등본을 다시 열람하고, 잔금 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요.

→ 자세히: 전입신고·확정일자·대항력 정리

→ 이어서 읽기: 안심전세앱에 안 나오는 것 — 권리 확인 다음에 볼 다섯 가지