전입신고·확정일자·대항력 한 번에 정리

2026년 9월 29일 업데이트

전세 보증금을 법적으로 지키는 장치는 두 가지입니다. 대항력과 우선변제권입니다. 둘 다 세입자가 직접 챙겨야 생깁니다.

한눈에 보기

대항력은 언제 생기나

현재 법에서는 전입신고 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다.

이 하루의 틈 때문에, 세입자가 전입신고를 한 당일에 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 세입자보다 앞서게 됩니다. 은행 근저당은 설정 당일 바로 효력이 생기기 때문입니다.

정부는 2026년 3월 전세사기 방지 대책에서 대항력 발생 시점을 '전입신고 처리 시'로 앞당기는 법 개정을 추진한다고 발표했습니다. 시행 여부와 시점은 계약 시점에 다시 확인하세요.

어느 쪽이든, 계약서에 "잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다"는 특약을 넣어 두는 것이 안전합니다.

확정일자는 어디서 받나

확정일자는 "이 날짜에 이 계약서가 있었다"는 것을 공적으로 확인받는 것입니다. 아래 중 한 곳에서 받을 수 있습니다.

• 주민센터(행정복지센터): 계약서 원본을 가지고 방문. 전입신고와 함께 처리 가능
• 대법원 인터넷등기소: 계약서를 스캔해 온라인으로 신청
• 주택임대차 신고: 부동산거래관리시스템이나 주민센터에서 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다

확정일자는 계약서를 쓴 직후 바로 받아 두어도 됩니다. 우선변제권은 대항력과 확정일자가 둘 다 갖춰진 시점에 생기기 때문에, 확정일자를 미리 받아 두면 대항력이 생기는 순간(현재는 전입신고 다음 날 0시) 우선변제권도 함께 생깁니다.

주택임대차 신고

수도권 전역, 광역시, 세종, 제주, 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 보통 임대인·임차인 중 한쪽이 신고하면 되고, 신고하면 확정일자도 함께 부여됩니다.

잔금일에 할 일 (순서대로)

1. 등기부등본 다시 열람: 계약 이후 근저당·가압류가 새로 생기지 않았는지
2. 잔금 지급: 등기부상 소유자 명의 계좌로 (신탁 부동산은 신탁원부에 정한 계좌)
3. 이사 + 전입신고: 당일에 바로. 정부24에서 온라인으로도 가능
4. 확정일자: 아직 안 받았다면 전입신고와 함께
5. 전세보증보험 신청: 가입할 계획이라면 늦어도 계약기간 절반이 지나기 전에

주의할 점

• 전입을 빼면 대항력이 사라집니다. 계약기간 중 잠시라도 다른 곳으로 전입하면, 다시 전입한 날부터 새로 계산됩니다. 그 사이 설정된 근저당이 앞서게 됩니다.
• 가족만 먼저 전입해도 됩니다. 본인이 사정상 전입이 어렵다면 함께 사는 가족의 전입도 대항력 요건으로 인정됩니다.
• 오피스텔은 전입이 가능한지 확인하세요. 업무용으로 쓰는 조건으로 전입신고를 하지 않겠다는 특약이 있으면 대항력과 우선변제권을 갖추지 못합니다.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면

이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면, 이사 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 임차권등기가 된 뒤에 이사하면 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 2023년 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되지 않아도 등기가 가능해졌습니다.