매매 계약 전 확인 순서

2026년 10월 7일 업데이트

전세는 보증금을 돌려받는 것이 문제이고, 매매는 산 뒤에는 집의 모든 사정이 내 것이 된다는 점이 다릅니다. 위반건축물의 이행강제금도, 땅에 걸린 계획도, 이미 살고 있는 세입자와의 계약도 그대로 넘어옵니다. 아래 순서대로 확인하세요.

1. 가계약금을 보내기 전에

"일단 잡아 두자"며 보내는 가계약금도 가볍게 보면 안 됩니다. 매매대금, 잔금일 같은 중요한 내용이 정해진 상태에서 돈을 보냈다면 계약이 성립한 것으로 인정될 수 있고, 그러면 마음이 바뀌어도 돌려받기 어렵습니다.

• 아래 2~5번은 가계약금을 보내기 전에 끝내세요. 대부분 온라인에서 한 시간 안에 확인할 수 있습니다.
• 돈은 등기부상 소유자 명의의 계좌로 보내세요.
• 문자로 조건을 주고받을 때 "본계약을 하지 않으면 가계약금을 어떻게 할지"를 적어 두세요.

2. 등기부등본: 팔 사람이 진짜 주인인지, 빚이 얼마인지

인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.

• 갑구: 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 신분증으로 확인합니다. 공동명의라면 공유자 모두와 계약해야 합니다. 가압류, 가처분, 가등기, 신탁이 있는지 봅니다.
• 을구: 근저당이 있으면 잔금일에 갚고 말소한다는 내용을 계약서에 적습니다.

읽는 법은 등기부등본 보는 법에 정리했습니다.

3. 건축물대장: 위반건축물과 용도

정부24에서 무료로 발급받습니다.

• 위반건축물 표시: 불법 증축이나 무단 용도변경이 적발된 건물입니다. 이행강제금과 원상복구 책임은 집을 산 뒤에는 새 주인이 집니다.
• 용도: 주택으로 알고 샀는데 대장에는 근린생활시설이나 업무시설로 돼 있으면 대출과 세금이 달라집니다.
• 면적과 층수: 등기부, 계약서와 같은지 봅니다.
• 변동사항: 증축, 용도변경, 대수선 이력이 언제 있었는지 봅니다.

4. 토지이용계획: 이 땅에 걸린 계획

토지이음에서 주소를 넣으면 무료로 볼 수 있습니다. 전세와 달리 매매에서는 이 서류가 집의 앞날을 정합니다.

• 용도지역: 나중에 다시 지을 때 지을 수 있는 건물의 크기와 종류가 여기서 정해집니다.
• 정비구역, 지구단위계획구역: 재개발·재건축이 진행 중인 곳인지, 사업이 어느 단계인지 확인합니다. 조합원 자격과 분담금은 단계에 따라 달라지므로 구청과 조합에 직접 물어야 합니다.
• 도시계획시설(도로 등) 저촉: 땅의 일부가 계획된 도로나 공원에 들어간다는 뜻입니다. 그 부분에는 건물을 새로 짓기 어렵습니다.
• 군사시설 보호구역, 비행안전구역: 신축과 증축에 협의나 높이 제한이 붙습니다.

5. 규제지역과 대출

같은 가격의 집이라도 어느 지역인지에 따라 절차와 대출 한도가 달라집니다.

• 토지거래허가구역: 구청의 허가를 받아야 계약의 효력이 생깁니다. 주거용으로 허가받으면 일정 기간 직접 살아야 하므로, 세를 끼고 사는 것은 어렵습니다.
• 조정대상지역, 투기과열지구: 대출 한도와 세금이 다릅니다.
• 대출: 규정이 자주 바뀝니다. 가계약금을 보내기 전에 은행에서 이 집으로 받을 수 있는 금액을 확인하세요.

지정 여부는 토지이음과 국토교통부·시·도의 공고에서 확인할 수 있습니다.

6. 실거래가: 이 가격이 최근 거래와 비교해 어떤지

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 거래를 봅니다.

• 신고 기한이 계약 후 30일이라 최근 한 달은 거래가 덜 올라와 있습니다.
• "해제"로 표시된 거래는 취소된 거래이니 빼고 봅니다.
• 빌라처럼 거래가 적은 집은 같은 건물의 거래가 몇 년에 한 번일 수 있습니다. 주변 비슷한 집의 거래와 공시가격을 함께 보세요.

7. 세입자가 살고 있는 집이라면

집을 사면 집주인의 자리를 그대로 물려받습니다. 보증금을 돌려줄 의무도 함께 넘어옵니다.

• 임대차계약서를 받아 보증금, 계약 만료일, 특약을 확인합니다.
• 직접 들어가 살 계획이라면 세입자가 계약갱신요구권을 이미 썼는지, 언제 나가기로 했는지를 계약 전에 확인하고 특약에 적습니다.
• 매매대금에서 보증금을 빼고 치르는지, 따로 정산하는지를 계약서에 분명히 합니다.

8. 집 주변과 재해 이력

서류에 나오지 않지만 살면서 겪게 되는 것들입니다. 전세는 2년 뒤에 나가면 되지만 매매는 팔 때의 가격에도 남습니다.

• 과거 침수 흔적, 산사태 위험 등급, 지반침하 이력
• 주변 필지의 건축 허가: 햇빛과 전망이 달라질 수 있습니다.
• 공항·군 비행장 소음대책지역, 철도와 큰 도로
• 소각시설, 배출시설 같은 주변 시설

확인할 곳은 안심전세앱에 안 나오는 것에 항목별로 적었습니다. 집체크에 주소를 넣고 거래 유형을 "매매"로 두면 이 항목들과 4번, 5번의 규제지역 지정, 6번을 한 화면에서 볼 수 있습니다.

9. 관리비와 밀린 요금

• 아파트는 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 단지별 관리비와 장기수선충당금을 볼 수 있습니다.
• 전 주인이 밀린 관리비 중 공용 부분은 새 주인에게 청구될 수 있습니다. 잔금일에 관리사무소에서 완납 여부를 확인하고 정산하세요.

10. 공인중개사

• 등록된 중개사무소인지 확인합니다. 집체크의 중개사무소 등록 조회나 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다.
• 계약할 때 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 받습니다. 확인·설명서에 적힌 내용이 위 2~4번에서 직접 본 것과 같은지 대조하세요.
• 확인·설명서의 비선호시설, 입지조건, 토지이용계획 칸을 미리 확인하는 방법은 중개대상물 확인·설명서 미리 확인하는 법에 정리했습니다.

11. 계약서에 넣을 특약

• 잔금일까지 등기부를 계약일 상태로 유지하고, 근저당 등은 잔금과 동시에 말소한다.
• 매도인이 알고 있는 누수, 결로, 설비 고장을 알리고, 알리지 않은 하자가 나오면 매도인이 책임진다.
• 토지거래허가구역이면 허가가 나지 않을 때 계약금을 돌려준다.
• 세입자가 있으면 퇴거일 또는 임대차 승계 조건을 적는다.
• 잔금일 기준으로 관리비와 공과금을 정산한다.

잔금일과 그 뒤

• 잔금 직전: 등기부등본을 다시 떼어 계약일 이후에 새 권리가 생기지 않았는지 봅니다.
• 잔금과 동시에: 소유권이전등기에 필요한 서류를 받습니다. 보통 법무사가 함께 합니다.
• 부동산 거래신고: 계약일부터 30일 안에 합니다. 중개사를 통한 거래는 중개사가 신고합니다.
• 취득세: 잔금일부터 60일 안에 신고하고 납부합니다.
• 소유권이전등기: 잔금일부터 60일 안에 신청합니다.