중개대상물 확인·설명서, 계약 전에 이렇게 대조하세요

2026년 10월 16일 업데이트

중개대상물 확인·설명서는 공인중개사가 집의 표시, 권리관계, 토지이용계획, 입지조건, 시설물 상태 같은 내용을 확인해 적는 서류입니다. 주거용 건축물은 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식을 씁니다. 지금 서식은 2026년 8월 11일 개정본입니다.

법은 두 시점을 나눠 정합니다. 중개사는 중개가 완성되기 전에 이 내용을 설명하고 등기사항증명서, 건축물대장 같은 근거자료를 보여 줘야 합니다. 서류는 거래계약서를 쓸 때 거래당사자에게 줍니다(공인중개사법 제25조).

아래는 서류의 항목 번호 순서대로, 각 칸을 어디서 직접 대조할 수 있는지 정리한 것입니다.

서류의 구성

서류는 세 부분으로 나뉩니다.

• Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항: ① 대상물건의 표시부터 ⑨ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율까지. 중개사가 확인한 사항을 적습니다.
• Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항: ⑩ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항부터 ⑭ 현장안내까지. ⑩은 매도인·임대인이 알린 사항을, ⑪~⑬은 중개사가 매도인·임대인에게 자료를 요구해 확인한 사항을 적습니다.
• Ⅲ. 중개보수 등에 관한 사항: ⑮ 중개보수 및 실비

④ 임대차 확인사항은 주택 임대차일 때 적는 칸이고, ⑨ 조세 칸은 임대차에는 적지 않습니다.

항목별로 직접 확인할 곳

등기부를 읽는 법은 등기부등본 보는 법에 따로 정리했습니다.

집체크로 대조하는 순서

집체크는 주소 하나로 위 칸 가운데 공공 자료로 확인할 수 있는 것을 모아 보여 줍니다. 순서는 세 단계입니다.

1. 주소를 넣고, 반경을 1km로 고릅니다. ⑦ 비선호시설 칸은 1km 이내가 기준입니다.
2. 결과 맨 위 "한 장 요약"을 봅니다. 건물(건축물대장), 땅·구역(토지이용계획), 주변 시설, 거래 건수가 한 줄씩 출처와 함께 나옵니다.
3. 받은 확인·설명서의 칸과 맞춰 봅니다.

• ① 대상물건의 표시: "건물" 줄의 사용승인, 세대(호), 주차, 승강기, 내진설계 적용 여부
• ③ 토지이용계획: "이 땅" 묶음의 지역·지구 목록과 건폐율·용적률 법정 범위
• ⑤ 입지조건: 생활 시설 줄의 가까운 학교와 시설까지 직선거리. 서류의 소요시간은 걷거나 차로 가는 시간이라 지도 앱으로 따로 봅니다.
• ⑦ 비선호시설: "주변 시설" 묶음의 화장시설, 봉안시설, 묘지, 폐기물처리시설, 공공하수처리시설 등의 개수와 거리
• ⑧ 거래예정금액: "거래" 묶음의 실거래 목록

집체크가 보여 주지 않는 것

• ② 권리관계: 소유자, 근저당, 신탁 같은 등기 내용은 등기사항증명서로 확인합니다. 등기부등본 PDF가 있으면 등기부 확인 페이지에서 브라우저 안에서 요약해 볼 수 있습니다. 파일은 서버로 보내지 않습니다.
• ④ 임대차 확인사항: 확정일자 부여현황, 임대인의 세금 체납, 전입세대는 임대인 자료와 안심전세앱, 주민센터에서 확인합니다.
• ⑥ 관리비, ⑨ 세금, ⑩ 공시되지 않은 권리, ⑪~⑬ 집 안 상태와 환경조건, ⑭ 현장안내, ⑮ 중개보수
• 공공 자료에 없는 시설. 집체크는 공개된 목록에 있는 시설만 셉니다.

다를 때

서류에 적힌 내용과 직접 확인한 내용이 다르면 중개사에게 그 칸의 근거자료를 보여 달라고 물어보세요. 근거자료를 보여 주는 것은 중개사의 의무입니다. 서류에는 매도인·매수인(임대차는 임대인·임차인)도 서명하니, 서명 전에 확인하고 받은 서류는 보관하세요.

계약하기 전, 가계약금을 보내기 전에 미리 볼 칸은 중개대상물 확인·설명서 미리 확인하는 법에 정리했습니다.

③ 토지이용계획 칸과 맞춰 볼 토지이용계획확인서를 읽는 법은 토지이용계획확인원 읽는 법에 정리했습니다.